Un marché rassurant et stable pour les bureaux, un marché dynamique mais sous tension pour les locaux d’activité et les entrepôts. Les huit partenaires qui composent l’observatoire de l’immobilier d’entreprise, pilotés par la CCI Dijon Métropole de Bourgogne, partagent leurs informations pour donner une vision objective du marché de l’immobilier d’entreprise. Dijon Métropole réunit la majorité des transactions concernant la vente et la location de bureaux. « En 2022, 30 503 m² ont été transacté sur le territoire, dans la moyenne nationale de 31 000 m². Alors que nous attendions une baisse après le Covid, quatre millions d’euros ont été transacté en 2022 soit plus que la moyenne des dix années écoulées, donc le bureau n’est pas mort » ont précisé Céline Bidault, consultante bureaux CBRE Impact, Damien Voisenet, co-gérant Cushman & Wakefield et Mikael Cretin, directeur associé BNP Paribas Real Estate, les experts présents sur le sujet. Les montants et les surfaces au cœur des transactions placent toutefois Dijon Métropole au 15^ème rang national des territoires sur les 17 comparés, situant la capitale des Ducs devant Tours et Orléans mais après Nancy, Metz ou Rouen.

Pas assez de neuf ?

Le marché des bureaux a reposé majoritairement sur les transactions autour du neuf. « Au registre des ventes, deux m² sur trois ont été vendus dans le neuf, une année record. » Sur l’ensemble des échanges effectués autour des 30 503 m² de surface, 67% concernaient cependant la location avec des prix variables entre le centre de la ville et la périphérie mais aussi entre le neuf et la seconde main. Les prix du mètre carré s’échelonnent ainsi de 100 €/m² pour les plus bas à 185 €/m² pour les plus élevés, dans le neuf en centre-ville. « Les prix de ventes oscillent entre 950 €/m² et 2 700 €/m² dans la seconde main et entre 2 400 €/m² et 3 700 €/m² dans le neuf. » Les experts s’accordent à dire que la tendance haussière des coûts devrait se poursuivre en raison de la raréfaction du foncier qui provoque une hausse du prix du terrain mais aussi à cause des surcoûts de construction liés à la mise en œuvre de la RE 2020. Si le bureau n’est pas mort, le stock diminue à Dijon Métropole avec 44 000 m² disponible. « L’offre est éclatée et ne correspond pas à la demande car obsolète ou géographiquement mal située. » Les spécialistes tempèrent leur propos en soulignant le projet d’offre à construire de 48 000 m², en particulier au nord de Dijon.

Trouver du foncier

A côté du dynamisme du marché des bureaux, celui des locaux d’activités et des entrepôts se montrent particulièrement tendu. « C’est une classe d’actifs performants et résilients avec des chiffres assez importants traduisant une belle dynamique » s’accordent à dire Florent Puchot, co-gérant Arthur Loyd, Yannick Cohu, gérant NCBC et Mikael Cretin, directeur associé BNP Paribas Real Estate. Après une année 2021 qui a profité d’un effet de rattrapage post-Covid, 2022 s’est montrée moins riche sur les transactions de ces locaux, passant de 91 000 m² en transaction à 61 000 m² placés. « Nous avons une demande soutenue sans offre en face en l’absence de programmes neufs à commercialiser. Cela enraye tout le marché, même celui de la seconde main. » Les acteurs de l’immobilier d’entreprises regrettent que l’offre décroisse depuis 2017. Seuls 55 000 m² de locaux d’activité restent disponibles en Côte-d’Or dont 38 000 m² sur le territoire de Dijon Métropole. Devant le manque d’offres, les prix s’envolent. A la location, le mètre carré oscille entre 60 et 100 €/m² entre le neuf et l’ancien tandis qu’à la vente, il faut compter entre 700 et 1 300 €/m². La situation n’est pas meilleure pour les entrepôts avec une offre en baisse de 48% de l’offre en Côte-d’Or après une belle opération à Beaune. « Le prix des entrepôts grimpe lui aussi avec des programmes neufs qui peuvent atteindre 57€/m² pour les plus ambitieux. » Pour pallier au manque de terrains et répondre à la demande, les professionnels de l’immobilier en appellent à l’ouverture du foncier public aux promoteurs.

Contact IMDEX – Amandine Coiffé : a.coiffe@mdb.cci.fr – 03.80. 65.92.60